Maar wie ziet erop toe dat dit nageleefd wordt en welke middelen heeft deze persoon ter beschikking? Naast de juridische regels in de statuten en het reglement van mede-eigendom, kan door de vereniging van mede-eigenaars een reglement van orde worden opgesteld dat leefregels oplegt over het gebruik van de gemeenschappelijke en privé gedeelten van een appartementsgebouw.

Het argument dat iedereen in hun privé appartement ongeremd en onbeperkt kan doen en laten wat ze willen, gaat niet volledig op. Elke eigenaar moet rekening houden met de beperkingen die het leven in een mede-eigendom met zich meebrengt.

Hoe zorg je ervoor dat bewoners het reglement naleven?

Het reglement is tegenstelbaar aan alle bewoners, alle huidige en toekomstige eigenaars, op voorwaarde dat zij hiervan in kennis gesteld zijn bij aankoop van het pand, bij ondertekening van het huurcontract of achteraf via een aangetekende brief van de syndicus.

Van de syndicus wordt verwacht dat die erop toeziet dat het reglement toegepast en nageleefd wordt. Dit is echter niet zo vanzelfsprekend, want er is namelijk geen boetesysteem. Stel je een wereld voor met verkeersregels, maar zonder boetes. We kunnen je garanderen dat er weinig mensen die regels zullen volgen. De syndicus wordt geacht op te treden als een politieagent maar kan niet verbaliseren.

Hoe kan de syndicus praktisch dit praktisch uitvoeren?

In voorkomend geval dient de syndicus de eigenaars of bewoners aan te spreken die de voorschriften niet respecteren. Dat doe je best mondeling. In veel gevallen is de betrokken persoon zich namelijk niet bewust van de fout of kent deze de leefregels niet.

Als dit gesprek geen resultaat oplevert dan kan de syndicus de betrokken persoon aanschrijven. Dat kan aanvankelijk per mail of post en ook met een aangetekende zending, indien er geen reactie komt op de andere contactpogingen.

Levert dit niets op, dan kan je volgens de Belgische wetgevingen kiezen voor een privaatrechtelijke boete na goedkeuring van de algemene vergadering. Dit is een financiële sanctie die ten laste gelegd wordt van de eigenaar van het betrokken pand. Deze boete behoort nauwkeurig, vooraf en forfaitair bepaald te zijn en er moet een zekere preventieve werking zijn. Een boete van €50 per overtreding komt bijvoorbeeld vaak voor.

Voor de syndicus deze boete kan opleggen, moet deze de nodige bewijzen verzamelen. Dit kan door foto’s, vaststellingen door een deurwaarder of geschreven verklaringen van medebewoners.

Een tweede optie is de betrokkene oproepen in verzoening voor de Vrederechter en een laatste optie is met een mandaat van de vergadering een veroordeling te vorderen met dwangsom.

Tot slot staat de benadeelde eigenaar ook vrij om zelf op te treden tegen een bewoner die de bepalingen naast zich neerlegt in overeenstemming met artikel 577-9 § 1 van het Burgerlijk Wetboek.

‍