‍Wanneer je in een appartementsgebouw woont, is een syndicus wettelijk verplicht. Maar wat kost een syndicus precies en hoeveel moet jij ervoor betalen als mede-eigenaar?

Ieder appartementsgebouw in België moet een syndicus hebben. Je kan daarbij kiezen tussen een vrijwillige syndicus en een professionele syndicus. De tweede optie komt op dit moment het meeste voor, vooral in grotere mede-eigendommen, omdat die meer aandacht vereisen. De tarieven van een syndicus zijn echter uiteenlopend en veel mede-eigenaars vragen zich dan ook af wat een correcte prijs is voor hun gebouw.

Tarieven en takenpakket syndicus

Om te beginnen, is er geen wettelijk bepaald tarief voor een syndicus. Elke professionele syndicus bepaalt hun eigen tarief en voorwaarden. Sommigen hanteren transparante prijzen per pand die op de website te vinden zijn, terwijl anderen steeds een persoonlijke offerte opmaken.

Het is hier van groot belang dat je controleert wat er inbegrepen is in het basistarief. Soms heeft een syndicus een aantrekkelijk tarief, maar worden er snel extra kosten of toeslagen aangerekend bij bepaalde verzoeken. Zo zijn er syndici die bijvoorbeeld al een extra kost aanrekenen wanneer een mede-eigenaar een kopie vraagt van een document.

Hier schiet de wetgeving je wel te hulp, want sinds 1 januari 2019 is een syndicus verplicht om in het contract een lijst met tarieven en prestaties op te nemen. Zo zie je niet alleen wat het basistarief, maar ook welke werkzaamheden daarmee gedekt worden. Het is in het voordeel van de syndicus dat deze lijst zo volledig mogelijk is. Wanneer er namelijk een prestatie wordt uitgevoerd die niet op de lijst staat, kan de VME namelijk beslissen om deze niet te vergoeden. Lees het contract daarom altijd goed na om verrassingen te voorkomen.

Hoeveel kost een syndicus per maand?

Als we een gemiddelde prijs voor een syndicus per maand moeten opnoemen, dan zouden wij ongeveer €25 per pand antwoorden. Besef wel dat dit bedrag afhankelijk is van enorm veel factoren. Zelfs de locatie van je mede-eigendom kan hier invloed op hebben. Zo is een syndicus in Brussel over het algemeen duurder dan een syndicus in Vlaanderen. Daarnaast beïnvloedt vooral de grootte van het gebouw de prijs.

Hoe meer panden er in je gebouw zijn, hoe hoger de prijs van de syndicus. Vaak gaat de prijs die je per pand betaalt ook naar beneden naarmate er meer panden zijn. In een klein gebouw met 5 panden kan de prijs al snel €50 per pand per maand zijn, terwijl dezelfde syndicus voor een gebouw met 100 panden de prijs laat zakken naar €20. Daarom is een vrijwillige syndicus in kleine gebouwen vaak een financieel interessante keuze. Met behulp van de software van SNDQ kan elke mede-eigenaar makkelijk syndicus worden van een mede-eigendom.

Extra kosten syndicus

Naast het basistarief van de syndicus, zijn er de extra kosten. Die worden aangerekend van zodra er iets moet gebeuren dat niet in het standaard takenpakket zit. Denk bijvoorbeeld aan renovaties of het bijeenroepen van een buitengewone algemene vergadering. Net zoals bij het basistarief, zijn er geen wettelijke bepalingen voor het tarief van deze extra kosten.

Voor jou als mede-eigenaar is het handig om in te schatten welke extra kosten er op je afkomen. Over het algemeen geldt de regel: hoe ouder het gebouw, hoe groter de kans op extra kosten. Wanneer er besloten wordt om de lift te vervangen, zal je dus niet alleen de nieuwe lift moeten betalen, maar ook de syndicus kosten die hiermee gepaard gaan. Heeft je mede-eigendom een tuin en zijn jullie niet langer tevreden van de tuinier? Ook dan betaal je de syndicus om een nieuwe te zoeken.

Elke syndicus heeft een andere manier om dit soort extra kosten in rekening te brengen. We nemen ons voorbeeld van de lift er terug bij. Wanneer de syndicus verschillende offertes opvraagt en voorlegt aan de vereniging van mede-eigenaars, moet dit werk vergoed worden. Sommigen gebruiken hiervoor een forfait, terwijl anderen een uurtarief aanrekenen. De derde optie is dat de syndicus een percentage neemt van de totale kostprijs van de werken als vergoeding. Tot slot kan er nog gewerkt worden met een combinatie van bovenstaande systemen. 

Wie betaalt de syndicus: kostenverdeling

Tot slot bespreken we nog de verdeling van de syndicus kosten in de VME. Dit volgt een eenvoudig basisprincipe, maar eens er daarvan afgeweken wordt, kom je in meer complexe situaties terecht.

De verdeling van de syndicus kosten gebeurt gewoonlijk volgens dezelfde verdeelsleutel die geldt voor de gemeenschappelijke lasten. Dit is gebaseerd op het aandeel dat iedere mede-eigenaar heeft in het gebouw. Let wel: dit is niet mogelijk wanneer de verdeelsleutel niet vermeld is in de statuten. Deze berekening wordt dan simpelweg toegepast op alle kosten die de syndicus maakt voor de mede-eigendom.

Bovenstaande verdeling is eenvoudig wanneer alle panden bewoond worden door hun eigenaar. Wanneer een of meerdere panden verhuurd worden, vervalt de standaard regeling meteen. In dit geval is het de verantwoordelijkheid van de verhuurders om de syndicus kosten door te rekenen aan hun huurders. Dat mag voor maximaal 33% in Vlaanderen. In Brussel en Wallonië zijn er geen regels vastgelegd en mag de verhuurder zelf bepalen hoe die de kosten verdeelt. Die kosten wordt gewoonlijk verwerkt in de maandelijkse vaste kosten bovenop de huur. Het overige deel blijft voor de eigenaars zelf. 

Tot slot zijn er nog de kosten die komen kijken bij een eigendomsoverdracht. Deze vallen namelijk buiten de verdeelsleutel. Het is dan ook niet logische dat de gehele VME moet betalen wanneer één eigenaar verkoopt. Deze kosten zijn geheel voor de vertrekkende mede-eigenaar en moeten niet gedeeld worden met de nieuwe eigenaar.